開封古城最多還能再住10000人？

        引言：開封，這座擁有4100年建城史和建都史的城市，它文明而現代，安逸而進取，包容而開放，它不斷向世界級城市進階。

        魏大梁，唐汴州，宋汴梁，金汴京，明開封……在黃河南岸的這片土地上，一次次被毀滅，又一次次拔地而起。開封的歷史，似乎已經被塵封。

        3米的清代開封城、5米的明開封城、6米的金汴京城、8米的宋汴梁城、10米的唐汴州城、12米的魏國大梁城……沉睡在地下的是完整的開封都城史。摘下歷史的王冠，千年開封不斷“開封”。新時代的開封，隨著鄭州城市框架的不斷拉大，鄭汴融城擴疆成型，古城昂首闊步，城市建設如火如荼，一個千年古都復興的光榮夢想，正逐步變成現實，這座歷經歲月沉淀的歷史文化名城，在新千年陽光的照耀下，盛世再現輝煌。

       有些居所，有著天生的圍墻，流傳著千年的文脈過往，擁有滋養當代名仕心靈的力量，并打磨著時代的回響，時代奔涌向前，開封人的居住習慣就如城市中軸線一樣，千年未改，他們不舍得離開這方充滿煙火氣息的慢生活街區，舍不得街頭巷尾抵足相談的街坊鄰居，更舍不得老城的煙火。如果說堅守，是守著這座城背后的文化和驕傲，那么發展，則是尋找這座城的可能和未來。

【老城燙金】17.4萬人的極少擁有

        清晨熙熙攘攘的早市里，人們無限熱衷的胡辣湯油條和冒著滾滾熱氣的四味菜和羊肉湯，人來人往的街道和商場，轉角就遇到熱情招呼的鄰里；巷子里，自行車、電動車、小轎車來往擁擠，緩慢卻又有默契的彼此謙讓；待到霓虹璀璨，龍亭廣場、包公湖、鼓樓，健身散步嘮嘮家?！淮u一瓦、一街一巷,城墻之內始終代表開封獨樹一幟的底蘊和價值以及真正的「魂」。

        按照2019年出臺的《開封宋都古城保護與修繕條例》，未來的開封古城將圍繞規劃的“四廂二十坊”，將重塑一個“全域保護、全域規劃、全域管理、全域經營、全域旅游”——“五個全域”于一體的全域景區。以東西向的東西大街為分界線，以南北向的中山路和解放路為分界線，將古城分為西北區的“宮城廂”，東北區的“左北廂”，西南區的“右南廂”，東南區的“左南廂”。每個廂再分為各個坊，共計20坊。

        其中著重明確古城每一個廂、坊保護、修補、更新、保留的實施策 略，突出古城保護、文化繁榮，避免大拆大建，用繡花功夫做好古城每一寸土地的保護、建設和發展。這也表明了，相比起汴西新區的大規模城市化建設，老城區則是持續性添磚加瓦對區域進行修復改建。這也就意味著開封城市發展復興的路上，核心在西進，根基在古城，整座古城的重心將逐漸轉變為一個開放式的旅游大景區，逐步實現全景、全業、全時、全程、全民的，古城全域旅游體系。

        縱觀近十年，開封古城區一直在有效的進行人口疏散，引導人口外遷，例如老城區內工業、市級行政單位的搬遷；推進發展現代服務業，提升文化體驗、特色商業、旅游休閑、情景居住、宋都文創等古城主導功能……在17.4平方公里的開封古城區域，按照我國1萬人/平方公里的理想人口居住密度，未來470萬開封人中只有17.4萬人能夠居于城內，除了道路景觀外，目前城區實際可開發的土地不足1/7，加之古城區土地不可再生，新建筑不能超過15米的建筑“天際線”、地下開挖深度不能超過4米等嚴苛的開發條件，開封古城內正逐漸成為“一座看不見高樓的城市”，地塊供應的不斷減少，居住建筑減量，在土地端的硬性條件直接影響下，隨著大規模文旅產品發展，全域范圍內的城市煥新，回歸主城的門檻越來越高，未來整座開封古城注定只能有少部分塔尖占據著城市核心資源，掌握著珍稀居住的話語權。

【不可復制】主城含金量從未流失

        建筑有價，中心資源無價。居住有價，中心享受無價。對于開封古城區而言，珍貴的從來不是房子本身，而是一個區域歷經時間沉淀而價值倍增的極致資源總和。

        在寸土寸金的老城區，在地塊面積和限高的雙重影響下，居住能級正在一步步提升，在開封古城區可供應的地塊已經成為了一個恒定的數值，古城可開發量正在朝著數值“零”進發，目前在售、待售的樓盤，或將成為老城住宅的絕唱，特別是占有土地的低密產品，更會列席房產價值的金字塔尖，實現財富“回流”。

        其實，這樣的回流，全世界的大城市都是這樣的。1982年，歐洲學者列奧·范登貝格將城市化分為四個階段：城市化、郊區城市化、逆城市化、再城市化。倫敦、紐約、東京等全球知名城市都經歷了從“城市化”到“再城市化”所有階段，事實證明，核心城區一直擁有不可替代的地位。北京、上海、深圳等一線城市發展至今，主城區的“含金量”從未變化，根據最新的全國70城二手房成交情況，深圳二手房成交量價齊升，成交主力集中在龍崗、福田等中心城區，核心主城的價值得到了充分驗證。    

        時至今日，很多人以為古城區更新的的動作，不過是拆遷修繕或者刷一刷外立面、搞一搞綠化、加裝一些電梯罷了。這還只是看到很表面的東西。實際上，城市更新行動方案的背后，更多的是主城區發展思路的轉變，古城區，并不意味著“大”，也并不意味著“貴”，最重要的是對于優質資源的絕對占有，憑借良好的城市基底不斷蓬勃向上，不可撼動，主城區基建設施完善、核心配套豐富、人流強吸附力，房產的抗風險能力、保值增值能力以及宜居性、溢價空間都更為突出，古城的土地將越來越稀貴。

【典藏合院】比珍貴更為珍貴

        城市的迭代更新，是對這片土地的尊重與研讀。房子的迭代進步，則是對物質與精神的雙重煥新。與北京、西安等許多古城一樣，“皇城根”是一種歷史賦予的榮耀，城墻之內，方顯尊貴。

        在古城區核心區域開發條件苛刻的前提下，房企開發項目以少而精為主。但無論產品形態如何變遷，作為國人安頓生命、安頓家屬和安頓精神的場所，深埋于中國人骨血里最柔軟的記憶——院子，仍然是不可撼動的“白月光”?；趯懦峭恋氐臒釔垡约俺鞘腥司釉V求的探尋，作為古城的寶藏級合院產品——宋都文府，從居住習慣及情感層面給予舍不了皇城情節的人一個永定久安的載體，滿足國人骨子里對“有天有地”這一美好生活方式的終極追求。

        作為開封文投集團傾力打造的古城合院產品——宋都文府，是以古城內核心區的典藏級文府產品為中心，以古城南北兩個小鎮級文府產品為兩翼，圍繞再現宋代生活美學的主題，復刻宋風園林和建筑美學的高端收藏型產品，產品目前分別布局在夷門新州片區、陽光湖片區和朱仙鎮啟封故園片區等地。

        千年歷史沉淀,文化底蘊深厚，一棟一戶，一院一景，院落疏朗，四面有房，游廊連接……古城合院安逸生活，結廬人境而無車馬喧，由四合院構筑而成的街坊里巷，翠墻綺戶，猶如時光陳釀，散發出古風真意，“入則繁花·出則繁華”的理想式生活將中國人的居住理想，演繹得酣暢淋漓。

        飛閱千年開封，榮耀盡合一府！宋都文府，集居住價值、休閑價值、文化價值、旅游價值、商業價值于一體，宋都文府院落文化體驗館璀璨亮相，誠邀蒞臨參觀!